Desafios e soluções para a manutenção sustentável em condomínios residenciais: Uma perspectiva de ciclo de vida

A habitação representa um elemento fundamental para a integridade física e social dos seres humanos. No Brasil, o crescimento vertical das cidades trouxe consigo desafios significativos para a sustentabilidade urbana. Os edifícios residenciais, desde pequenas estruturas até arranha-céus, exigem manutenção periódica e consomem continuamente energia e água para funcionar.

O setor da construção civil é responsável por um terço do consumo global de energia e 40% do consumo de matérias-primas. A construção e operação de edifícios tornam o setor um dos principais contribuintes para as emissões de CO2, representando cerca de 37% das emissões globais. Para minimizar esses impactos negativos, a indústria tem desenvolvido materiais e processos construtivos inovadores.

No entanto, apesar dos avanços na fase de construção, existe uma lacuna crítica: a manutenção sustentável dos condomínios após sua entrega. Proprietários e gestores frequentemente carecem do conhecimento necessário para operar e manter seus edifícios de forma sustentável, comprometendo os benefícios ambientais e econômicos a longo prazo.

O ciclo de vida dos edifícios: Por que a manutenção sustentável importa?

A abordagem de ciclo de vida na construção civil considera todas as fases de um edifício: projeto, construção, operação, manutenção e eventual demolição. Cada fase impacta diretamente o desempenho ambiental e econômico da edificação. Porém, enquanto a fase de projeto e construção recebe atenção considerável, a manutenção é frequentemente negligenciada.

Um edifício pode durar décadas ou até séculos, e sua fase operacional representa o período mais longo do ciclo de vida. Durante este tempo, o consumo de energia e água, bem como a geração de resíduos, podem superar significativamente os impactos da fase de construção. Por isso, práticas de manutenção sustentável são essenciais para preservar a eficiência dos sistemas e reduzir o impacto ambiental ao longo do tempo.

Casos reais ilustram essa problemática. Em um condomínio certificado pelo Processo AQUA-HQE™ em São Paulo, painéis solares permaneceram inativos por anos devido à falta de manutenção adequada. A Estação de Tratamento de Águas Cinzas operava com ineficiência, resultando em custos mais elevados do que o uso de água potável. Esses exemplos demonstram como a falta de manutenção sustentável pode comprometer investimentos iniciais em tecnologias verdes.

A manutenção regular não apenas prolonga a vida útil das construções, mas também aumenta a durabilidade, economiza custos e melhora a segurança. Quando realizada com foco na sustentabilidade, ela contribui para a redução das emissões de carbono e para o uso eficiente de recursos naturais.

Barreiras invisíveis: Os desafios da gestão sustentável em condomínios

A pesquisa identificou diversos obstáculos que dificultam a implementação de práticas sustentáveis em condomínios residenciais. O primeiro desafio é a baixa conscientização dos moradores sobre a importância da manutenção sustentável. Muitos proprietários não compreendem os benefícios econômicos e ambientais dessas práticas, o que dificulta a aprovação de investimentos necessários em assembleias condominiais.

Outro problema crítico é a falha na transferência de informações entre construtoras e gestores. Quando um condomínio é entregue, raramente há uma comunicação formal sobre os sistemas sustentáveis instalados e seus requisitos de manutenção. No estudo de caso analisado, nem os gestores nem grande parte dos moradores tinham conhecimento da certificação ambiental do condomínio.

A ausência de um histórico formal de manutenção agrava a situação. As transições entre administrações condominiais frequentemente ocorrem sem o repasse adequado de informações sobre o histórico do edifício. Os únicos registros disponíveis costumam ser as atas de reuniões, que se concentram em questões financeiras e raramente abordam aspectos técnicos da manutenção.

Embora as construtoras forneçam manuais básicos de manutenção e desenhos construtivos, informações detalhadas sobre a operação dos equipamentos são escassas. Isso deixa o condomínio responsável por descobrir essas informações e resolver falhas, mesmo durante o período de garantia. Com o tempo, a falta de histórico de manutenção resulta em problemas como sistemas automatizados operando manualmente e equipamentos sendo substituídos desnecessariamente.

A administração amadora, caracterizada por medidas de manutenção ineficientes e pouco confiáveis, tem seus impactos negativos amplificados por uma rede de prestadores de serviços que muitas vezes também carecem de qualificações técnicas. Isso reflete a ausência de um arcabouço institucional mais robusto que envolva incorporadoras, formuladores de políticas e instituições financeiras na promoção da manutenção sustentável.

Incentivos que Transformam: O Papel das Políticas Públicas

As políticas públicas desempenham um papel crucial na promoção de práticas sustentáveis em condomínios residenciais. No Brasil, iniciativas como o IPTU Verde de Salvador oferecem descontos progressivos no imposto para condomínios que adotam práticas sustentáveis, como instalação de sistemas de captação de água da chuva, medidas de eficiência energética e gestão eficiente de resíduos sólidos.

No entanto, essas iniciativas ainda são limitadas e enfrentam desafios constitucionais. A Proposta de Emenda à Constituição (PEC) 13/2019, aprovada pelo Senado Federal, busca incentivar “o uso de água da chuva, o reúso de águas residuais, o tratamento local de águas residuais, a recarga de aquíferos, o uso de telhados verdes, a permeabilidade do solo e o uso de energia renovável na propriedade”. Se mantida até a aprovação final, essa mudança na Constituição Federal resultará em uma abertura limitada de incentivos através da redução da alíquota do IPTU.

Para superar essas limitações, é recomendada a formulação de um arcabouço político mais robusto. Medidas sugeridas incluem:

1. Incentivos fiscais verdes: Expandir políticas de renúncia fiscal para oferecer descontos progressivos para condomínios que adotam práticas sustentáveis.
2. Certificações de sustentabilidade obrigatórias: Estabelecer requisitos progressivos para condomínios e novas construções adotarem certificações ambientais reconhecidas.
3. Subsídios para retrofits sustentáveis: Criar programas governamentais de financiamento e subsídios para a modernização de edifícios antigos.
4. Planos de manutenção sustentável obrigatórios: Estabelecer diretrizes para condomínios manterem um registro formal de manutenção sustentável, com auditorias periódicas.
5. Capacitação e certificação para síndicos: Desenvolver programas de treinamento contínuo e obrigatório para síndicos e administradores de condomínios.
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É essencial encontrar um equilíbrio entre os indicadores de sustentabilidade desejados e os incentivos oferecidos. Sem esse equilíbrio, há o risco de baixa participação ou redução da receita tributária para os municípios. Para alcançar esse equilíbrio, as políticas públicas devem priorizar a regulamentação e fiscalização, em vez de depender apenas de isenções fiscais.

Construindo o futuro: Um modelo integrado para manutenção sustentável

A pesquisa resultou no desenvolvimento de um modelo estruturado para manutenção sustentável de propriedades, com seis estágios que consolidam os desafios relacionados à aplicação da Avaliação de Sustentabilidade do Ciclo de Vida (ASCV).

No modelo proposto, a fase de Projeto estabelece a base para todo o ciclo, abordando considerações de sustentabilidade na Construção, Operação e Manutenção. O projeto sustentável visa estender o ciclo de vida do produto e otimizar as fases de Operação, Manutenção e Renovação.

Durante a fase de Construção, o planejamento sustentável e a adesão às configurações são cruciais. É essencial promover projetos que ofereçam benefícios operacionais e custos de manutenção mais baixos. A fase de comissionamento deve ser implementada entre a Construção e a Operação & Manutenção para transferir conhecimento ao condomínio.

A fase de Operação & Manutenção envolve seguir o plano de manutenção, documentar intervenções preventivas e corretivas, e possuir a competência técnica e administrativa necessária. Esta fase se repete, se viável, no contexto da ASCV, sendo interrompida apenas por renovações ou quando o edifício atinge o fim de seu ciclo de vida.

A Renovação, uma etapa intermediária na ASCV, também pode servir como fase inicial para edifícios que não foram projetados de forma sustentável.

Para implementar esse modelo com sucesso, é necessário desenvolver métricas quantitativas que permitam avaliar os benefícios econômicos e ambientais das práticas sustentáveis. Isso inclui indicadores como redução nos custos operacionais do condomínio, diminuição nas emissões de CO2 e nível de engajamento dos moradores com práticas sustentáveis.

Conclusão: Transformando desafios em oportunidades sustentáveis

A manutenção sustentável de condomínios residenciais no Brasil ainda enfrenta desafios significativos, incluindo a falta de conscientização entre proprietários e gestores, a ausência de um histórico formal de manutenção e a escassez de incentivos claros para a adoção de práticas sustentáveis.

Para superar esses obstáculos, é necessária uma abordagem integrada que combine regulamentações, incentivos e educação. O desenvolvimento de políticas públicas robustas, a criação de métricas quantitativas para avaliar a sustentabilidade e o aumento da conscientização dos proprietários são passos fundamentais para consolidar a sustentabilidade na gestão condominial.

A implementação efetiva de práticas sustentáveis de manutenção não apenas reduz o impacto ambiental dos edifícios, mas também oferece benefícios econômicos significativos para os moradores, como a redução de custos operacionais a longo prazo. Além disso, contribui para um desenvolvimento urbano mais sustentável, alinhado com os Objetivos de Desenvolvimento Sustentável da ONU.

O caminho para a sustentabilidade na manutenção de condomínios residenciais exige o engajamento de todos os atores envolvidos: construtoras, gestores, moradores, formuladores de políticas e instituições financeiras. Somente através dessa colaboração será possível transformar os desafios atuais em oportunidades para um futuro mais sustentável e economicamente viável para todos.